Málaga y Alicante, a la cabeza en actividad constructora en la línea de costa

La supresión de la práctica totalidad de restricciones sanitarias por la pandemia augura un verano de cierta recuperación económica y que ya se deja notar en el sector inmobilario del litoral. La mitad de las provincias de costa ha recuperado o superado los niveles de visados de obra nueva de 2019, según se desprende de un informe de Tinsa, que sitúa a Málaga y Alicante a la cabeza en este tipo de actividad, con 6.000 y 3.600 visados, respectivamente.

Barcelona, con 4.500 visados, se sitúa también en los primeros puestos. Si bien la provincia barcelonesa presenta «un volumen elevado», el informe de la plataforma de tasación destaca «la salvedad de que su mercado de costa es menos relevante en el mercado de primera residencia». Las islas Baleares, Valencia y Cádiz presentan también líneas de costa con una promoción muy activa, con 2.500, 1.900 y 1.600 visados, respectivamente, apunta Tinsa.

El número de visados de obra nueva (primera y segunda residencia) en los municipios costeros supone el 39% del total nacional. En 2021, se aprobaron licencias para 31.600 nuevas viviendas en municipios costeros de más de 10.000 habitantes, según datos del MITMA, con la vertiente mediterránea aglutinando más de la mitad de ellas. La evolución respecto al año anterior y al escenario prepandemia ha sido desigual, siendo lo extremos la fuerte reducción experimentada en las islas, aún un 14% por debajo del nivel de 2019 y un notable incremento del número de licencias aprobadas en la costa andaluza atlántica.

Las costas provinciales que más incrementaron en 2021 el número de visados de obra nueva fueron Huelva y Gerona

En comparación con 2020, las costas provinciales que más incrementaron en 2021 el número de visados de obra nueva fueron Huelva, que los multiplicó por cuatro (+308%), y Gerona, donde más que se duplicaron (+113%). Las costas de Cádiz y Guipúzcoa aprobaron casi un 90% más de visados que en 2020. En Málaga, el incremento fue del 57%. En Asturias las licencias aprobadas en 2021 fueron un 153% superiores a las del escenario prepandemia; en Huelva, un 108% más y la costa de Guipúzcoa, un 100% que en 2019.

Excluyendo las capitales de provincia (donde es el mercado de primera residencia el que principalmente impulsa la construcción), los municipios costeros donde más visados de obra nueva se aprobaron el año pasado fueron, según datos del MITMA, Fuengirola (746 visados), Marbella (728), Badalona (689), Gijón (681) y Vélez-Málaga (478). 

Recuperación de la actividad en el 75% de la costa española

El informe de Tinsa destaca, en términos generales, la recuperación de la actividad en el mercado de la vivienda en el 75% de los municipios de costa tras el freno de 2020 impuesto por los problemas de movilidad y la alerta sanitaria. La costa española cuenta con más de 400 municipios en contacto con la línea de costa, entre los que se incluyen varias capitales de provincia. En conjunto, estos mercados costeros aglutinan el 39% de las compraventas y el 29% de los visados totales del país, según datos del MITMA, con un peso muy importante en volumen de la costa mediterránea. 

Durante el último semestre de 2021 y la primera mitad de 2022, la vivienda de segunda residencia en la costa española ha experimentado un periodo de recuperación, con una demanda activa y unos precios que han superado en líneas generales los niveles de 2019.

El nivel de actividad en el mercado de vivienda vacacional en el primer semestre ha sido superior al del año anterior en un 77% de las zonas analizadas y similar en otro 20%

El resultado de la encuesta a la red de técnicos de Tinsa confirma que el nivel de actividad en el mercado de vivienda vacacional en el primer semestre ha sido superior al del año anterior en un 77% de las zonas analizadas y similar en otro 20%. «Según la red técnica de Tinsa, un 51% de las zonas han recuperado los niveles de actividad de 2019, considerando en conjunto las variables de precio, compraventas y construcción de nuevo producto», afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En otro 24% de las zonas, la actividad habría incluso superado los niveles prepandemia, mientras que en otro 25% los técnicos locales consideran que aún falta recorrido para llegar a ese nivel.

Las zonas costeras de Castellón, Alicante y varias islas del archipiélago balear, que en 2019 ya registraban un gran dinamismo, lo han retomado con mayor impulso tras el impacto de la pandemia. Los enclaves del litoral que han superado el promedio nacional de precios, compraventas y visados se sitúan en Ibiza, Alicante (entre Denia y Benissa), Cádiz y Huelva (Playas de Isla Cristina y Ayamonte) y una amplia franja del litoral norte, que incluye Pontevedra, Asturias y las costas de País Vasco.

Incremento en los precios

Tinsa también destaca que el 86% de los 280 municipios de costa analizados registró en el primer trimestre incrementos anuales en el precio de la vivienda de primera y segunda residencia. En el conjunto del litoral peninsular e islas, la vivienda se encareció de media un 4,2% anual. El segmento específico de segunda residencia en la costa alcanza un valor medio de 2.400 €/m², con Baleares, Málaga, Vizcaya y Barcelona como las costas provinciales más cotizadas.

La evolución de precios de la vivienda (incluyendo primera y segunda residencia) muestra una tendencia alcista generalizada en todos los litorales, con unas variaciones interanuales entre el 3% y el 9% en el primer trimestre de 2022, y unos incrementos respecto a 2019 entre el 4% y 16%, con las islas registrando los mayores aumentos. Ningún otro litoral, exceptuando las islas, supera globalmente la media nacional de incremento de precio respecto a 2021 y 2019 (prepandemia). 

La evolución de precios de la vivienda (incluyendo primera y segunda residencia) muestra una tendencia alcista generalizada en todos los litorales

De acuerdo con las tasaciones de Tinsa de vivienda nueva y usada, de primera y de segunda residencia, los archipiélagos registran los precios medios más elevados, seguidos de la costa mediterránea y de Andalucía atlántica y, finalmente, la costa norte, con valores más reducidos.

La isla de Ibiza es la única zona que apunta a un escenario de sobrecalentamiento, con precios medios en vivienda nueva y usada superiores a los del boom inmobiliario de la primera década de los 2000. Es el caso de la ciudad de Ibiza, con un precio medio en el primer trimestre de 2022 que, según las tasaciones de Tinsa, supera en un 20% el máximo de 2008; de Santa Eulalia (+18%), de Sant Josep de sa Talia (+16%) y de Sant Antoni de Portmany (+9%). También Capdepera y Sóller, en Mallorca, están por encima del máximo de 2007/2008: un 6% y un 1%, respectivamente.