Por qué el problema de la vivienda no se solucionará
«El actual Gobierno prefiere priorizar antes a los propietarios que a los no-propietarios, igual que prefiere favorecer a las clases pasivas frente a las activas»
Ilustración generada con IA.
Porque, en realidad, afecta a una minoría. España es un país de propietarios. Según el INE y la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, en torno al 75% de los españoles reside en una vivienda de su propiedad. El desglose por edad es importante. Un 70% de los españoles entre 45 y 54 años son propietarios; casi un 80% entre 55 y 64; y entre los mayores de 65 la tasa de propietarios supera el 85%. Son las franjas de edad que más votan.
Porque la vivienda ha sido la principal inversión de la clase media. La mayoría de españoles compra una vivienda para vivir, pero muchos también la consideran un vehículo financiero, aunque residan en ella. El discurso de la revalorización (tu casa siempre sube de valor) resulta muy atractivo. La mayoría de españoles no invierte en otros activos financieros. La vivienda fue la única especulación accesible durante décadas. Hoy sigue siendo mayoritaria. En un país donde los salarios reales no suben, la revalorización de los activos inmobiliarios es la única plataforma de aumento de la riqueza de las familias (aunque a veces solo sea un «efecto riqueza»: da igual si tu casa vale más hoy que hace 20 años si es tu única casa y en la que vives). Es lo que el economista Robert Brenner llama «keynesianismo del precio de los activos»: la subida del precio de la vivienda sustituye la subida de los salarios. Es decir, quizá no me suben el sueldo, pero mi casa vale más.
Los precios desbocados benefician a muchas personas. Como lo que más ha crecido es el precio del suelo, la vivienda que compraste en los 90 y que no has renovado en más de 30 años es simplemente más cara porque el suelo donde estás es más caro. Cualquier política de asequibilidad de la vivienda se topa de frente con una oposición de aquellos que no quieren que sus viviendas pierdan valor. Es la gran paradoja de la vivienda: queremos viviendas baratas para todos, pero no queremos que las que están ya construidas pierdan valor. El actual Gobierno prefiere priorizar antes a los propietarios (que son más y son los que votan) que a los no-propietarios, igual que prefiere favorecer a las clases pasivas (pensionistas) frente a las activas.
Porque todavía hay gente (cada vez menos) que piensa que es un problema de jóvenes manirrotos. En 1987, el precio promedio de una vivienda en España era el equivalente a tres salarios medios anuales. En 2025, la media nacional está en 7,8 años, pero hay ciudades como Madrid donde supera los 10.
«En 2025 hubo 139.000 visados de obra nueva, pero eso no es lo mismo que certificados de fin de obra»
Porque somos muchos más y no se construye. En 2022 hubo 727.000 nuevos inmigrantes, en 2023 642.000, en 2024 fueron 626.000 (esto no son cifras brutas, es el saldo migratorio neto, es decir, las llegadas al país menos salidas). Esta tendencia parece que continuará y la oferta de vivienda no va a crecer ni remotamente cerca: en 2025 hubo 139.000 visados de obra nueva, pero eso no es lo mismo que certificados de fin de obra. A menudo se proyecta más vivienda de la que finalmente se entrega.
Y cuando se construye, no es suficiente. Basta con ver las promociones de viviendas en el extrarradio de Madrid: poco número de viviendas, formato suburbio americano, poca densidad, pocas alturas, sin transporte público y dependencia del coche. Hay una parte cultural: se asocia la densidad a la masificación, y no a la eficiencia y la accesibilidad. También influyen mucho los nimbys, los que dicen not in my backyard (no en mi patio de atrás): a lo mejor en un barrio haría falta un edificio de 15 plantas, pero eso le quitaría las vistas a quienes ya viven ahí.
Porque los políticos no entienden (o no quieren entender) el problema. La izquierda cree que no hace falta construir más, porque eso es especulación y neoliberalismo. Piensa que el problema se soluciona simplemente limitando los pisos turísticos o limitando a grandes tenedores. Es una posición estética, de justicia social y no eficiencia: ni siquiera nacionalizando todas las viviendas de bancos se solucionaría el problema de oferta. La derecha, por su parte, prefiere antes una burbuja y la crisis social que intervenir mínimamente el mercado: véase Ayuso hace poco en el Foro Internacional Black Rock, donde invitó a que los fondos de inversión invirtieran más en vivienda en España. La vivienda primero como inversión. Esta inflexibilidad es mortal para un problema multicausal y, sobre todo, con soluciones múltiples: una sola receta no funcionará por sí sola.