El mercado inmobiliario da señales de fatiga antes de que el BCE decida sobre los tipos

El mercado inmobiliario español comienza a mostrar síntomas de agotamiento tras varios años de fuerte expansión. A pocos días de que el Banco Central Europeo (BCE) celebre una nueva reunión de política monetaria, los principales indicadores del sector reflejan una desaceleración de la demanda, una moderación de las compraventas y una creciente dependencia de las condiciones de financiación.

Los datos correspondientes a los primeros meses de 2026 apuntan a una fase de madurez del ciclo inmobiliario. La demanda potencial de vivienda se situó en febrero en 2,2 millones de compradores, un 7,9% menos que el mes anterior, y encadena ya tres meses consecutivos de caídas en términos interanuales, según el Índice de Sensatez y Riesgo en la Adquisición de la Vivienda (Isyrav), elaborado por MWCC y DS Ranking. Los analistas consultados por THE OBJECTIVE interpretan esta evolución como una señal de que el mercado comienza a perder impulso después del intenso crecimiento registrado desde la pandemia.

La ralentización coincide con un contexto de incertidumbre económica marcado por la evolución de la inflación en Europa, las tensiones geopolíticas y las dudas sobre la trayectoria futura de los tipos de interés. Todos estos factores han llevado a los compradores a actuar con mayor cautela, retrasando decisiones de inversión y prestando más atención al coste de la financiación.

Subida de tipos

En este contexto, el consenso del sector apunta a que el BCE elevará los tipos de interés en 25 puntos básicos, situando la facilidad de depósito en el 2,25%. Tanto las últimas declaraciones de sus responsables como las expectativas de los mercados, que asignan una probabilidad superior al 95% a este escenario, respaldan esta previsión. De confirmarse, sería el primer movimiento al alza desde que la institución redujo el tipo de depósito al 2% en junio de 2025, dando entonces por concluido el ciclo monetario iniciado para combatir la crisis inflacionista derivada de la guerra en Ucrania.

La decisión tendría un carácter preventivo y estaría motivada por las tensiones en Oriente Próximo. Aunque el BCE no puede evitar el impacto directo que un encarecimiento de la energía tiene sobre la inflación, sí busca impedir que ese aumento de costes se traslade al conjunto de la economía a través de efectos indirectos y de segunda ronda, presionando al alza otros precios y salarios. Una cuestión que puede enfriar un poco más la demanda ante el encarecimiento de las hipotecas.

Pérdida de dinamismo

La actividad del mercado residencial ha mostrado una clara desaceleración en los últimos tres meses, según los datos del Consejo General del Notariado. Tras registrar una caída interanual del 11,4% en enero y del 7,7% en febrero, la compraventa de viviendas volvió a retroceder en marzo un 4,7%, hasta las 65.725 operaciones. Pese al menor dinamismo en las transacciones, los precios continúan al alza, con un incremento del 7% interanual en marzo, lo que refleja que la escasez de oferta sigue sosteniendo las valoraciones del mercado.

Esta evolución apunta a una fase de normalización tras los fuertes crecimientos de los últimos años, con menos operaciones pero sin una corrección significativa de los precios. Aunque la actividad mantiene un crecimiento positivo en comparación con el año anterior, la tendencia apunta a una progresiva normalización del mercado.

Los precios resisten

Según los datos de los principales portales inmobiliarios, la vivienda registró en febrero incrementos anuales superiores al 17%, impulsada por una oferta insuficiente para absorber la demanda existente, especialmente en las grandes áreas metropolitanas. Esta combinación de menor actividad y precios todavía elevados plantea un escenario complejo para los próximos meses.

El Índice de Sensatez y Riesgo en la Adquisición de la Vivienda alcanzó los 23,6 puntos al cierre de 2025, todavía lejos del umbral de riesgo fijado en 30 puntos, lo que sugiere que, por ahora, no existen señales generalizadas de sobrecalentamiento similares a las observadas durante la burbuja inmobiliaria. La atención del sector está puesta ahora en el BCE. Un mantenimiento prolongado de los actuales niveles o nuevas tensiones inflacionistas podrían consolidar el proceso de enfriamiento que ya comienza a reflejarse en las estadísticas. Mientras tanto, el mercado residencial español parece haber dejado atrás la fase de expansión acelerada para entrar en una etapa más selectiva, en la que el acceso al crédito y la capacidad adquisitiva de los hogares volverán a marcar el ritmo de la actividad.