Espinosa de los Monteros: «España no está condenada y la vivienda tiene solución»
Atenea presenta junto a expertos el informe ‘La vivienda tiene solución’, con medidas para impulsar la oferta residencial
Presentación del informe de Atenea, 'La vivienda tiene solución'. | Atenea
La proporción de jóvenes españoles que pueden acceder a una vivienda en propiedad se ha desplomado del 70% al 30% en apenas quince años. Ese ha sido uno de los datos que más ha impactado durante la presentación este martes en Madrid del informe La vivienda tiene solución, elaborado por el centro de estudios Atenea con la colaboración de Mikel Echavarren y Carolina Roca. El documento sostiene que la crisis habitacional responde, sobre todo, a un exceso de regulación, a la inseguridad jurídica y a las restricciones al desarrollo de suelo.
El acto, celebrado en el NH Collection Madrid Eurobuilding, ha reunido a representantes del sector inmobiliario para analizar una de las principales preocupaciones sociales y económicas del país. «Hablar de vivienda es hablar de proyecto vital, de juventud», ha afirmado Espinosa de los Monteros, que ha defendido que España puede mejorar si se protege la seguridad jurídica, se escucha a los profesionales «que saben» y se facilita la iniciativa privada sin «demonizarlos como hace la izquierda».
El informe sitúa el déficit estructural del mercado en torno a 600.000 viviendas. Según Roca y Echavarren, España construye poco más de 100.000 viviendas al año, muy por debajo de las necesidades reales.
«Es un problema de regulación»
Durante la mesa redonda, moderada por Guadalupe Sánchez, Roca ha resumido el diagnóstico con una frase que ha condenado la tesis central del informe: «Es un problema de regulación». La presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) ha sostenido que el sector lleva años advirtiendo de una «fatal infraproducción de vivienda» y ha reclamado «un cambio radical de paradigma» en materia urbanística, fiscal y de seguridad jurídica.
La presidenta de Asprima ha explicado que el exceso de trabas administrativas, la fiscalidad y la falta de rentabilidad desincentivan la inversión. Según ha detallado, la carga fiscal sobre la producción de vivienda se sitúa actualmente en torno al 25% y podría elevarse hasta el 29%. También ha querido destacar que los visados de fin de obra han caído un 43% en 2025, un dato que ha calificado de «demoledor».
Roca ha descrito la situación como una «tormenta demográfica perfecta»; mientras la creación neta de hogares crece a un ritmo superior al previsto, la oferta continúa reduciéndose. A su juicio, la falta de vivienda ya no afecta solo a los colectivos más vulnerables, sino que amenaza la cohesión social y la competitividad económica del conjunto del país.
Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de Colliers España y Portugal, ha explicado que la crisis financiera de 2008 marcó un punto de inflexión. Las entidades bancarias endurecieron las condiciones para conceder hipotecas, comenzaron a exigir mayores ahorros previos y aplicaron criterios de solvencia más estrictos, al tiempo que los salarios de los jóvenes permanecían prácticamente «estancados». «Si la vivienda sube y te prestan menos, está claro cuál va a ser el efecto», ha resumido.
Ese cambio, ha añadido, expulsó a una parte importante de la demanda del mercado de compraventa y la desplazó hacia el alquiler, donde tampoco existe una oferta suficiente. Para el presidente de Colliers, esta situación ha generado una frustración creciente entre los jóvenes, convertidos en la principal víctima de un mercado incapaz de responder a sus necesidades.
Uno de los principales obstáculos, según Echavarren, es la lentitud del urbanismo. El desarrollo de suelo puede tardar entre 15 y 25 años, lo que retrasa la puesta en marcha de nuevos proyectos y encarece el precio final de las viviendas. Por ello, ha reclamado una «revolución de agilización administrativa» que reduzca plazos, unifique informes sectoriales y permita conceder licencias en pocos meses.
El informe distingue entre reformas de largo recorrido y actuaciones de efecto inmediato. Entre estas últimas, Echavarren ha defendido reforzar la seguridad jurídica frente a la ocupación y los impagos, introducir incentivos fiscales para propietarios que pongan viviendas en alquiler y modificar la Ley de Propiedad Horizontal.
Roca ha coincidido en que el desbloqueo del mercado exige tanto medidas de choque como reformas estructurales. Además de agilizar el desarrollo de suelo y la concesión de licencias, ha advertido de que el sector necesitará más trabajadores cualificados para recuperar ritmos de producción que en décadas anteriores permitían construir hasta 250.000 viviendas anuales, incluidas unas 75.000 protegidas promovidas por iniciativa privada.
«Hay una medida que no cuesta dinero»
En el tramo final del debate, Echavarren ha arrancado aplausos y risas del auditorio al resumir una de sus propuestas de esta forma: «Hay una medida que no cuesta dinero: cambiar el Gobierno». El empresario ha atribuido buena parte del problema a la inseguridad jurídica que tienen sobre todo los propietarios y ha sostenido que España necesita un entorno regulatorio estable y previsible para atraer inversión.
El directivo también ha vinculado el aumento de la demanda al fuerte crecimiento demográfico y ha defendido la necesidad de «moderar significativamente la inmigración», al considerar que el actual ritmo de llegada de población dificulta equilibrar el mercado residencial. Lo ha querido explicar de la siguiente forma: «Si yo tengo un bar con un aforo de 1.000, pero dejo pasar 5.000, 6.000, 10.000… llegará un momento en que la cerveza la cobre más cara y los que están en el bar dirán: ‘Joder con el tío Mahou…’. Pero el de Mahou no es el problema». Ha dicho que ahora mismo tenemos la puerta abierta y esa puerta debería cerrarse o al menos controlar lo que entra.
El mensaje de Espinosa de los Monteros
Iván Espinosa de los Monteros ha cerrado el acto con un discurso centrado en la necesidad de recuperar la ambición económica del país. «No queremos una España subsidiada y tutelada, queremos una España adulta y próspera», ha afirmado. También ha defendido una nueva política de suelo, la dignificación de los oficios, ya que «son los albañiles, los chispas, como dice Rocío, los que hacen falta para mejorar esta situación. Es muy importante el refuerzo de la formación para cubrir la escasez de mano de obra en la construcción».
Al juicio del presidente de Atenea, el acceso a la vivienda se ha convertido en una «promesa inalcanzable» para gran parte de los jóvenes españoles, pero el problema puede resolverse si se eliminan obstáculos regulatorios y se permite a quienes quieren generar empleo e inversión desarrollar nuevos proyectos. «Tenemos suelo sobrante, pero está atrapado en manos públicas. Tenemos una crisis que resolver, pero falta voluntad política; hemos pasado de financiarlo todo a no financiar casi nada. Recordemos que es el Estado quien encarece la vivienda, es el Estado el que hace que comprar una vivienda, heredar, vender, sea difícil por las exigencias que pone». Pese a ello, ha cerrado su intervención con un mensaje optimista: «España tiene solución porque tenemos una enorme reserva de talento».