Decorando la crisis de vivienda

El Consejo de Ministros aprobó el martes el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: 7.000 millones de euros en cinco años, cofinanciados al 60-40 entre Estado y comunidades autónomas. El Gobierno lo presenta como respuesta estructural al primer problema del país. El anuncio es grandilocuente; el presupuesto, marginal: 1.400 millones anuales, apenas el 0,083 % del PIB. Mucho menos de tres días de pensiones; algo menos de tres días de sueldos públicos.

Ese dato revela la lógica del Plan: política, no técnica. El Gobierno causa primero los daños, con medidas que fueron criticadas con detalle antes de aprobarse, y luego se presenta como salvador, con un plan que no resuelve nada. Solo reparte beneficios visibles entre quienes ya están en el mercado, protege a los contratantes actuales y difiere los costes hacia quienes no saben y no pueden oponerse: los jóvenes que aún no se han independizado, los inquilinos futuros que buscarán piso dentro de tres años, los compradores que no logren una hipoteca. Cada nueva medida del Plan palia con gasto público lo que las anteriores empeoraron, pero sin revisarlas.

El Gobierno empieza por dificultar el alquiler con las medidas que adopta con la pandemia y que consagra en la Ley de Vivienda de 2023, con sus zonas tensionadas, y en decretos posteriores que han prolongado las suspensiones de desahucios, los topes a la actualización de rentas y las prórrogas obligatorias.

Las consecuencias son bien visibles en Cataluña, que fue la primera comunidad en aplicar el nuevo régimen estatal: el número de contratos de alquiler cayó un 10,8% en 2024, mientras la renta media anual todavía aumentó un 1,1 %. El nuevo Plan no revisa ese marco; solo pretende compensar con fondos públicos el encarecimiento al que contribuyen esas medidas.

El Gobierno también ha elevado el riesgo regulatorio que pesa sobre los arrendadores privados: límites a la actualización, prórrogas extraordinarias, suspensión de determinados lanzamientos y un régimen más duro para los grandes tenedores en zonas tensionadas.

Parte de los arrendadores ha reaccionado seleccionando inquilinos o incluso abandonando el alquiler residencial: dejan viviendas vacías, las venden o las desvían al alquiler turístico. El Plan no ataca las causas; se limita a prometer avales públicos, seguros de impago y compensaciones para convencer al propietario de que regrese. El Gobierno, tras elevar el riesgo privado, pretende socializar una parte del coste. 

Lo mismo ocurre con la construcción. Según el Consejo General de Economistas, los tributos pagados por todas las partes sobre una promoción inmobiliaria —ITP, IAJD, gastos de formalización— suman el 25,78 % del precio final. Y es una estimación conservadora, pues no incluye los tributos sobre las rentas generadas ni el coeficiente de reserva de suelo, elevado diez puntos en 2023. El Plan tampoco aligera esos gravámenes en cadena. 

Fuera del Plan, pero en su misma lógica, el Gobierno ha creado una nueva entidad estatal para comprar viviendas privadas e incorporarlas al parque público. Es un juego que, en el mejor de los casos, tendría suma cero. O negativa: donde el Estado no ha acertado ni siquiera como regulador, se propone ahora acertar como gestor. Si ha dificultado el cobro de rentas a los arrendadores privados, hay pocos motivos para suponer que gestionará mejor el impago en su propio parque.

Los paliativos facilitan la reincidencia en el error. Paliar con gasto permite al Gobierno eludir las reformas que harían innecesario el paliativo: liberalizar los usos del suelo, aligerar la fiscalidad sobre las transmisiones, restaurar la seguridad jurídica del arrendador y devolver libertad contractual a las partes.

Y la oposición no queda a salvo. Más allá de promesas fáciles, sus hechos no las acompañan. La Xunta de Galicia recurrió ante el Tribunal Constitucional varios preceptos de la Ley de Vivienda, pero cuando el ayuntamiento socialista de Coruña solicitó la declaración de zona tensionada, la Xunta acabó aprobándola. Tenía margen para hacer como Madrid y no activarla, porque en Galicia la competencia declarativa corresponde a uno de sus organismos autónomos, el IGVS, previa solicitud municipal. El resultado ya es el esperado: en marzo de 2026, la oferta online de alquiler en la ciudad era un 21% inferior a la de un año antes. Pese a ello, hace dos días la Xunta declaró Santiago zona tensionada, mientras su propia consejera admitía que en Coruña los contratos formalizados se habían reducido más de un tercio en un solo año. 

Reconoce el daño, pero reincide. Y amplía: en marzo, la Xunta había publicado además nuevos precios máximos por metro cuadrado de vivienda protegida, aplicables a las adjudicaciones y transmisiones que se formalicen desde el día siguiente a su publicación. Quien critica la fijación administrativa de precios en el alquiler libre la aplica en su propio parque protegido. Y, según denuncian promotores afectados, lo hace además con efectos funcionalmente retroactivos sobre promociones concebidas bajo las reglas anteriores.

La dirección nacional del PP haría bien en clarificar si, en el caso de que llegase a gobernar, revertirá o no ese tipo de medidas o se limitará a las medidas indoloras que suele incluir en sus anuncios sobre vivienda. Pero no seamos duros con los políticos. El intervencionismo persistirá mientras dé votos. Decimos querer vivienda accesible, pero queremos también que la nuestra no pierda valor, que el alquiler que pagamos no se actualice, que los impuestos visibles no suban. Y que no se derriben los edificios antiguos que nos gusta conservar, ni se construya demasiado cerca, ni demasiado alto, ni demasiado denso. 

Nos irrita que la vivienda sea cara pero, a la vez, rechazamos todo lo que la abarataría: más densidad y más suelo, y una fiscalidad que premie vender y no mantener la vivienda vacía. Un programa que aumentara la oferta hasta hacer caer los precios daría beneficios enormes pero futuros, mientras que el coste político sería inmediato. Por eso ganan quienes reparten beneficios hoy y aplazan o esconden los costes, por elevados que sean. 

La buena noticia es que salir de este atolladero no exige inventar nada: basta con cambiar radicalmente el rumbo. Hay que deshacer políticas erróneas y aceptar los costes políticos de hacerlo. Las reformas son las indicadas: liberalizar el suelo, aligerar la fiscalidad sobre la construcción y las transmisiones, restaurar la seguridad jurídica del arrendador, devolver libertad contractual a las partes. Son reformas que ningún partido propone porque pocos votantes las premian. Mientras no aprendamos a pedir otra cosa, seguiremos obteniendo vivienda cada vez más escasa pero cada vez más planes y contradicciones como estos. No pese a lo que votamos, sino gracias a ello.