Superamos la burbuja y seguimos construyendo la misma trampa

Tranquilos, nos dicen; esto no es como 2007. Los bancos están más capitalizados, el crédito hipotecario no está disparado, no hay activos tóxicos en los balances. Todo correcto. Pero ese argumento confunde la causa de una enfermedad con sus síntomas. La burbuja de 2007 fue un problema financiero. Lo que tenemos hoy es algo distinto y, en algunos aspectos, más difícil de corregir: un problema estructural de oferta.

Los datos son contundentes. El precio medio de tasación de la vivienda libre cerró 2025 en 2.230 euros/m², superando el máximo histórico de la serie en 2007, cuando, en el pico de la burbuja, alcanzó los 1.832 euros/m². El primer trimestre de 2026 confirma la tendencia, y la vivienda usada cotiza ya a 2.709 euros/m², con una subida del 17,2% interanual que es la mayor desde la burbuja inmobiliaria (Idealista, 1 de abril de 2026). Mirando el gráfico, la imagen no puede ser más elocuente: la línea roja de los precios escala a nuevos máximos, mientras que las barras azules de los visados de obra nueva apenas avanzan. En 2006 se concedieron 865.000 visados de construcción. En 2025 llegamos a 139.000. Donde hoy se visa una obra, en 2006 se visaban siete.

La demanda existe. España suma más de cuatro millones de hogares entre millennials y generación Z que buscan emanciparse, además de la demanda extranjera y del alquiler turístico; todo ese conjunto de causas comprime la oferta en las grandes ciudades, porque todo el mundo busca vivir allí, donde hay trabajo. La regularización masiva y la nacionalización exprés añadirán al menos otro millón de demandantes. El Banco de España estimaba hace dos años que hacían falta más de 600.000 viviendas nuevas solo para cubrir el déficit acumulado. Pero el sector constructor no puede responder a esa demanda. Los plazos para obtener una licencia de obra oscilan entre dos y cuatro años en los principales municipios. El suelo urbanizable lleva décadas siendo restringido por normas autonómicas que confunden proteger el territorio con inmovilizarlo. El resultado es el que el gráfico muestra: precios al alza y ladrillos al suelo. 

La respuesta del Gobierno fue la muy progresista Ley de Vivienda de mayo de 2023, con sus controles de alquiler en zonas de mercado tensionado, sus topes a la actualización de rentas, su mayor inseguridad jurídica para los propietarios. El mercado respondió exactamente como cualquier manual de economía hubiera predicho. En dos años, el mercado del alquiler perdió más de 120.000 inmuebles, con propietarios retirando sus pisos hacia el alquiler temporal, el turístico o directamente poniéndolos a la venta, como respuesta a una regulación que defiende a quien vulnera la ley y sitúa como delincuente a quien la cumple. Y el precio medio del alquiler, lejos de bajar, subió un 26,5%, superando los 1.146 euros mensuales por primera vez. El Banco de España había advertido de este efecto. El Gobierno, siguiendo el manual del progresista feliz, lo ignoró. La ministra de Vivienda se manifiesta, mientras tanto, para que la ministra de Vivienda haga su trabajo y ponga en el mercado alguna de las 180.000 viviendas que el sanchismo prometió, hasta en seis ocasiones distintas. 

El relato dominante lleva años culpando al mercado. Pero el mercado no ha fallado, sino que ha respondido exactamente a los incentivos que la regulación le ha dado. Cuando los trámites urbanísticos tardan años, cuando la inseguridad jurídica desincentiva la inversión en alquiler, cuando las restricciones al suelo impiden que la oferta responda a la demanda, cuando la ley trata al propietario como a un delincuente y protege a quien incumple, el precio sube. No hay misterio ni conspiración. Hay aritmética. La vivienda no es cara porque el mercado sea libre; es cara porque no lo es suficientemente, porque está intervenido hasta la asfixia.

Hemos superado el precio de la burbuja sin haber aprendido la lección de aquella. Entonces, el problema era demasiado crédito y demasiada construcción. Ahora, es exactamente lo contrario. Lo único que no cambia son las políticas, basadas en los tres pilares básicos del socialismo: intervención, control, restricción. ¿Cuántas décadas más de regulación necesitamos para aceptar que intervenir el mercado no construye casas, sólo las encarece?