La regulación del alquiler desplaza la tensión a nuevas zonas por el «efecto desbordamiento»

El mercado del alquiler en España continúa mostrando signos de tensión estructural que no se limitan a las grandes ciudades, sino que se extienden progresivamente hacia su entorno. El último análisis del Observatorio del Alquiler apunta a que la regulación y la escasez de oferta están contribuyendo a desplazar la presión hacia nuevas zonas a través del denominado «efecto desbordamiento». El jefe de estudios del organismo, Sergio Cardona, explica a THE OBJECTIVE que este fenómeno se observa con especial claridad en provincias limítrofes con Madrid. «El efecto desbordamiento se ve muy bien en Toledo y Guadalajara», señala, donde el mercado ha pasado en pocos años de niveles moderados de demanda a una situación de fuerte presión.

Según detalla, si en 2022 se registraban alrededor de «11 o 12 personas interesadas por una vivienda en los primeros diez días», y en 2023 la cifra ya había escalado a 18, en la actualidad se sitúa «por encima de 70 e incluso 90», lo que refleja un incremento acelerado de la competencia entre inquilinos. Todo en un mercado general de alquiler que ha arrancado 2026 con una presión de la demanda sin precedentes y una oferta que continúa reduciéndose, según el último Barómetro. El informe refleja un escenario de fuerte desequilibrio estructural. Cada vivienda en alquiler recibe una media de 141 interesados en apenas diez días, mientras el precio medio alcanza los 1.205 euros mensuales, un 5,1% más que hace un año.

La presión se extiende desde las grandes ciudades

Cardona vincula esta dinámica a un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que se mantiene en el conjunto del país. «Tenemos escasez de oferta, una oferta insuficiente y unos niveles de demanda muy altos», apunta, en un contexto en el que el crecimiento de hogares continúa concentrándose en grandes polos urbanos como Madrid, Barcelona o las islas. Este patrón, añade, provoca que la tensión no solo se mantenga, sino que se expanda geográficamente. «Mientras eso suceda, tendremos este efecto y esta situación».

El fenómeno no se limita a Castilla-La Mancha. También comienza a percibirse, aunque en menor medida, en otras provincias como Valladolid, donde la presión de la demanda sigue aumentando. Uno de los factores que, según el informe, está influyendo en esta dinámica es la aplicación de la Ley de Vivienda de 2023 en España y la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en distintas comunidades autónomas.

Cardona subraya que es precisamente en estos territorios donde se concentra una mayor pérdida de oferta. «De las 14.000 viviendas que prevemos que se perderán este año, más de 8.000 están en provincias que han declarado zonas tensionadas», explica. Entre las regiones más afectadas, el experto cita Cataluña y el País Vasco, donde la reducción de oferta se combina con niveles muy elevados de presión de demanda. De hecho, Cataluña continúa experimentando una salida de viviendas del mercado residencial, con una previsión de descenso hasta los 96.742 inmuebles.

En paralelo, el País Vasco encabeza la mayor caída autonómica proyectada por el informe, con un retroceso del 11,1%, destacando los descensos en Vizcaya y Guipúzcoa. También la provincia de La Coruña acusa el impacto de la intervención pública, con una caída estimada del 6,3%. En cuanto a la presión por alquilar un inmueble, en el caso de Barcelona, apunta, la presión supera las 450 personas por vivienda en alquiler, mientras que en provincias vascas como Vizcaya o Guipúzcoa también se registran cifras superiores a 100.

Un mercado sin alivio a corto plazo

El diagnóstico del Observatorio es que el problema no muestra signos de corrección a corto plazo. Cardona sostiene que el mercado tiende a estabilizarse, pero en niveles «negativos», donde la oferta se mantiene estancada mientras la demanda continúa creciendo. «Es una situación muy difícil de resolver si no aumenta la oferta», advierte, al tiempo que señala que muchos inquilinos se ven obligados a desplazarse a provincias periféricas como Guadalajara, Toledo o incluso Segovia o Cuenca, en función de sus posibilidades de movilidad laboral.

El resultado, según el análisis, es un mercado cada vez más interconectado territorialmente, donde las tensiones de las grandes ciudades se trasladan en cascada hacia su área de influencia, ampliando el alcance del problema del alquiler en España.