El récord hipotecario en España convive con una generación que ya compra pasados los 40

El mercado hipotecario español atraviesa uno de sus momentos más expansivos en más de una década, pero el acceso a la vivienda no mejora al mismo ritmo. En 2025 se constituyeron 501.073 hipotecas sobre vivienda, un 17,8% más que el año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en un contexto de tipos de interés contenidos y financiación relativamente favorable. Sin embargo, la edad media de acceso a la primera vivienda ya se sitúa en los 41 años, siete por encima de la media europea, lo que refleja una creciente desconexión entre dinamismo crediticio y acceso real a la propiedad.

El volumen récord de operaciones no se traduce en un acceso más temprano a la vivienda, sino en una incorporación cada vez más tardía al mercado de compra. El desplazamiento del acceso a la vivienda es especialmente visible entre los más jóvenes. Según datos de pisos.com, solo el 7% de la generación Z está pagando una hipoteca, frente al 37% de los millennials y el 42% de la generación X. La mayoría se reparte entre el alquiler (35%) y el piso compartido (26%), lo que confirma su escasa presencia en el mercado de propiedad. El principal obstáculo es económico.

El salario medio anual de este grupo ronda los 19.356 euros, según el Banco de España, en un contexto en el que el precio de la vivienda continúa creciendo a ritmos de doble dígito en determinadas zonas urbanas. A esta tensión se suma la dificultad para reunir el ahorro inicial exigido por los bancos. De acuerdo con EAE Business School, los jóvenes tardan un 36,7% más que sus padres en reunir el 20% de entrada necesario para acceder a una hipoteca: 3,6 años frente a los 2,6 registrados en 1993. «Para la generación Z, el acceso a la vivienda no es una cuestión de voluntad, sino de aritmética», Yogi Thadhani, portavoz de Finteca y country manager de Clar en España.

‘Millennials’: más compra, menos patrimonio

Los millennials representan el grupo más activo en la compra de vivienda, aunque bajo condiciones menos favorables que generaciones anteriores. El 37% está pagando una hipoteca y, en el tramo de 25 a 34 años, la compra de vivienda (28%) ya supera al alquiler (26%), según Fotocasa. Sin embargo, este mayor acceso no se traduce en una mejora patrimonial. Un informe de Fedea señala que la tasa de propiedad entre menores de 35 años ha caído del 65% en 2008 a menos del 40% en 2022. En paralelo, la riqueza mediana de este grupo se ha desplomado de 101.040 euros a 23.500 euros en dos décadas.

En contraste, los mayores de 65 años acumulan una media de 321.987 euros en activos reales, lo que evidencia una creciente brecha generacional en patrimonio. En este contexto, la decisión hipotecaria adquiere mayor peso estratégico. El 39% de los millennials destina entre 300 y 499 euros mensuales a la cuota, y la hipoteca fija sigue siendo la opción mayoritaria (53%), reflejo de una preferencia por estabilidad en un entorno de tipos aún inciertos.

Un acceso cada vez más tardío y condicionado

El retraso en el acceso a la vivienda no se limita a los jóvenes. Cada vez más compradores firman su primera hipoteca a partir de los 50 años, aunque con condiciones más restrictivas, según los expertos consultados por THE OBJECTIVE. Las entidades financieras exigen habitualmente que el préstamo quede liquidado antes de los 75 años, lo que reduce los plazos disponibles y encarece las cuotas mensuales. Esto obliga a ampliar la entrada inicial, que en estos casos puede situarse entre el 30% y el 40% del precio de compra, frente al 20% habitual. Además, uno de cada diez baby boomers destina ya más de 1.000 euros mensuales al pago de su hipoteca. «A partir de los 50, la hipoteca deja de ser solo una decisión financiera y se convierte en una decisión de planificación vital», señala Thadhani.

En este escenario, el acceso a la vivienda en propiedad se ha convertido en un proceso cada vez más tardío, más desigual y más dependiente de las condiciones de origen que del esfuerzo individual. Un mercado en máximos históricos que convive con una paradoja cada vez más evidente: nunca se han firmado tantas hipotecas, y nunca se ha accedido tan tarde a la primera vivienda.