Los notarios constatan el segundo mes de frenazo en la vivienda: las ventas caen un 8%

El mercado inmobiliario español arranca el año con cierta desaceleración, pero solo en cuanto al volumen de operaciones. La compraventa de viviendas cayó un 7,7% interanual en febrero, hasta las 55.228 operaciones, en un contexto marcado por el encarecimiento de los precios y las crecientes dificultades de acceso. Los datos del Notariado (que reflejan las viviendas que efectivamente se han comprado en este período, no las que se han tasado, registrado o puesto a la venta) confirman así el enfriamiento que ya anticipaban distintos indicadores del sector. Este retroceso se produce pese a que el precio medio del metro cuadrado continúa al alza, con un incremento del 5,4% interanual, hasta los 1.977 euros.

La combinación de menos operaciones y precios más elevados refleja una pérdida de dinamismo de la demanda, presionada por el coste de financiación y la falta de producto disponible. No es un fenómeno aislado. Como ya publicó THE OBJECTIVE, el sector venía alertando de un cambio de ciclo tras meses de fuerte actividad. De hecho, los propios notarios ya advirtieron recientemente de un enfriamiento de las ventas con caídas de doble dígito en algunos momentos del año, anticipando el ajuste actual. El descenso de las compraventas se extiende a la práctica totalidad del territorio: 14 comunidades autónomas registraron caídas, con desplomes especialmente intensos en Canarias (21%), Navarra (19,2%) y Baleares (18,6%). Solo tres regiones —Castilla-La Mancha, Cantabria y La Rioja— lograron esquivar la tendencia negativa.

Falta de oferta

Por tipo de vivienda, el ajuste fue más acusado en los pisos (-9,4%) que en las unifamiliares (-2,3%), lo que apunta a una mayor debilidad en los mercados urbanos, donde la presión de precios es más intensa. El frenazo en las transacciones se produce en un momento en el que el principal cuello de botella del mercado, la falta de oferta, sigue sin resolverse. Tal y como recogió este medio en su análisis sobre el nuevo plan estatal, el sector considera que las medidas del Gobierno no serán suficientes para incrementar el parque residencial en las zonas tensionadas.

Promotores y asociaciones advierten de que el déficit de vivienda y la escasez de suelo finalista siguen siendo los principales obstáculos, limitando el impacto de cualquier política pública si no se acelera la construcción. Esta restricción de la oferta explica en parte que los precios sigan subiendo incluso en un contexto de menor actividad. Sin embargo, empiezan a aparecer señales de corrección. Según los datos de los notarios, hasta cinco comunidades registraron caídas interanuales de precios en febrero —que no ocurría desde 2024—, lo que podría anticipar una moderación más amplia.

Más hipotecas, pero compradores tensionados

En paralelo, la financiación muestra signos de estancamiento. Los préstamos hipotecarios apenas crecieron un 0,2% interanual, aunque su cuantía media aumentó un 6,3%, hasta los 175.904 euros, reflejando un mayor esfuerzo financiero por parte de los compradores. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 54,5%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso, de media, el 72,4% del precio. Este comportamiento encaja con otra tendencia detectada recientemente: el cambio en el perfil del comprador.

Según publicó THE OBJECTIVE, el récord hipotecario en España se está apoyando cada vez más en compradores de mayor edad, que acceden a la vivienda pasados los 40 años ante las dificultades de los jóvenes. Además, el endurecimiento de las condiciones y la incertidumbre sobre los tipos de interés han alterado el proceso de compra. El miedo a nuevas subidas y la escasez de oferta llevan a los compradores a tomar decisiones más rápidas, incluso sin visitar previamente la vivienda, tal y como también recogió este periódico en otro análisis reciente.

A todo ello se suman factores externos que afectan al ritmo de construcción. Las tensiones geopolíticas —como el impacto de conflictos internacionales en los costes de materiales— ya han sido señaladas como un elemento adicional que dificulta el desarrollo de nuevas promociones, contribuyendo a mantener la escasez de oferta. En conjunto, los datos de febrero refuerzan la idea de que el mercado inmobiliario entra en una fase de ajuste. La caída de las compraventas, el estancamiento de las hipotecas y la persistencia de precios elevados dibujan un escenario de transición en el que los precios siguen disparados.