Países Bajos, Alemania y Portugal lideran la subida de precios del alquiler pese a los topes

No solo España vive su particular cruzada contra el elevado precio de los alquileres. El incremento de la inflación, la escasez de oferta y la recuperación del turismo están generando la tormenta perfecta en el mercado inmobiliario europeo. Un continente, sobre todo en el norte, mucho más propenso al alquiler que en el sur, más proclive a la vivienda en propiedad. 

De media, los alquileres en Europa han subido 11,9% interanual en todos los tipos de vivienda en las 24 ciudades europeas analizadas por el Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere, el mayor portal de alquiler de Europa. Este índice analiza más de 52.000 propiedades de alquiler, incluyendo apartamentos de un dormitorio, habitaciones privadas y estudios principalmente dirigidos a jóvenes. 

Sin embargo, hay lugares donde la situación es mucho mas dramática, como en algunas ciudades de Portugal, Alemania y Países Bajos. Por ejemplo, si nos centramos en los apartamentos de un dormitorio, Múnich ocupa el tercer lugar en términos de incrementos interanuales (20%), seguida de Ámsterdam, que ocupa el cuarto lugar (18,4%).

Si analizamos los precios de las habitaciones, las ciudades alemanas de Berlín y Frankfurt encabezan la lista de los mayores incrementos interanuales (31,7% y 29,2%), seguidas de Lisboa y Oporto en Portugal con incrementos interanuales del 22,5% y 21,4% respectivamente, según los datos recogidos por THE OBJECTIVE.

Alemania, pionera en topes

Más de la mitad de los alemanes viven de alquiler, el porcentaje más alto de la Unión Europea (en España ese porcentaje apenas alcanza el 16%). Para intentar controlar los aumentos en el precio, desde 2015 entró en vigor la conocida como ley del freno del alquiler. Esta norma obliga a que los nuevos contratos sean como máximo un 10% más caros que el alquiler medio de la zona. Una medida que se aplica en zonas con elevada demanda como Berlín o Múnich. Pero los precios siguen subiendo.

Por otro lado, el Gobierno de Berlín trató de imponer en 2021 un tope al precio del alquiler y congelarlo durante cinco años, pero el Constitucional tumbó esa medida al igual que ocurrió en Barcelona. No obstante, los efectos de la misma en ambas ciudades continúan con una considerable reducción de la oferta de alquiler y aumentos de precio. Según el portal europeo, el precio de un apartamento medio en Berlín se ha incrementado un 6,3% en términos interanuales, mientras que el de los estudios lo ha hecho un 12,8% y el de una habitación privada se ha disparado un 31,7%.

Futuros controles en Portugal y Países Bajos 

Los Países Bajos también se han visto afectados por la escasez de la oferta de vivienda, lo que está aumentando considerablemente los precios. El Gobierno tiene previsto limitar los precios a partir de enero del año que viene. Una limitación que afectará a cerca de 300.000 viviendas y que topará el precio a los 1.100 euros al mes, con multas para aquellos que no respeten la normativa. Según el ejecutivo neerlandés, el efecto de los pisos turísticos ha agravado el problema detrayendo oferta del alquiler tradicional hacia el turismo.

Se trata de una medida que se anunció a inicios de año y que no ha moderado la subida. El precio de los apartamentos en Ámsterdam se ha disparado un 18,4%, el de los estudios un 17,2% y el de las habitaciones privadas un 17,9% en el primer trimestre, en comparación con el mismo periodo del año pasado. 

Mientras tanto, en Portugal el Gobierno va imponer a los propietarios el alquiler forzoso si mantienen una vivienda vacía durante 100 días, al tiempo que se toparán los precios. Por el momento, han entrado en vigor solo algunas de las medidas anunciadas, pero la incertidumbre se ha instalado en el mercado. «Inmediatamente después de anunciarse la medida, los propietarios expresaron su preocupación», explican desde HousingAnywhere a THE OBJECTIVE.

«La medida puede implicar incertidumbre regulatoria, lo que puede llevar a cierta preocupación por parte de los propietarios, que potencialmente podrían decidir vender las propiedades y, al mismo tiempo, a desincentivar nuevas inversiones», añaden. La situación en Lisboa es preocupante. El precio de un estudio de una habitación se ha disparado en el primer trimestre más de un 80% respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que en Oporto lo ha hecho un 12%.

Un problema que puede agravarse 

La falta estructural de oferta de vivienda en alquiler puede agravarse en los próximos meses. Y es que ante el inicio de la temporada alta de turismo, la oferta de viviendas de alquiler residencial corre el riesgo de reducirse aún más en este periodo, ya que es probable que varios propietarios pasen de mantener sus viviendas de alquileres a medio y largo plazo a alojamientos a corto plazo con fines turísticos. Algo que ya percibió el año pasado este portal inmobiliario europeo.

En medio de esta situación, con el nuevo curso académico que comienza en otoño y los estudiantes en busca de un lugar donde alojarse, un desequilibrio aún mayor entre la oferta y la demanda puede hacer que los precios sigan subiendo en los próximos meses. 

Equilibrio en las medidas

Desde el sector lamentan que las medidas contenidas en la Ley de Vivienda sean fundamentalmente restrictivas en lugar de incentivadoras. «Algunas medidas como los topes de alquiler sólo actúan sobre los síntomas de la crisis, como la falta de asequibilidad, pero dejan de lado la raíz del problema: la falta estructural de oferta y, por tanto, de disponibilidad», destacan desde  HousingAnywhere.

París es un buen ejemplo de cómo un equilibrio entre medidas restrictivas e incentivadoras puede dar resultados positivos, según el portal, que aprecia que los precios en la ciudad se están moderando. En 2019 se aplicaron medidas regulatorias en la capital francesa que ayudaron a crear un mercado mas equilibrado por lo que se refiere a la relación entre la oferta y la demanda de vivienda. «Entre las medidas, se aplicó un tope al precio del alquiler, pero no de manera aislada, ya que este se hizo junto a medidas incentivadoras que tenían el objetivo de hacer crecer la oferta de vivienda en la ciudad de París», explican.