El interés de la compasión

La Ley de Vivienda lleva apenas dos años en vigor y sus efectos son ya visibles: han salido del mercado cerca de cien mil viviendas de alquiler. En las primeras zonas declaradas «tensionadas», la oferta online de alquiler permanente ha caído en el último año entre el 33% de La Coruña y el 39% de Pamplona, mientras que el alquiler de temporada, que sortea el tope, se ha multiplicado. Las viviendas no desaparecen: cambian de mercado.

¿Qué coalición de intereses e ignorancias sostiene esta política?

Es lógico que la mayoría de los inquilinos actuales esté a favor del control de rentas. Según una encuesta encargada por un grupo de extrema izquierda del Parlamento Europeo, un 76,6% de ellos. Pero los inquilinos son solo un 18% del total de hogares. Para la política, lo decisivo es que lo apoye el 68% de todo el electorado, y que esa cifra solo baje al 55,5% entre los votantes del PP y al 53,2% entre los de Vox. La encuesta podría sufrir algo de sesgo: a quien la encargó le convendría que existiera consenso transversal en la materia. Pero es dudoso que ese sesgo pueda explicar ese 68%. Sea cual sea su magnitud exacta, la diferencia la hacen los propietarios, que son tres cuartos de todos los hogares.

Dos tipos de mecanismo sostienen la coalición por el control de rentas: materiales y cognitivo-emocionales.

La ley distingue entre tipos de arrendadores: impone cargas más gravosas sobre el «gran tenedor» —más de diez viviendas, cinco en zona tensionada—, y más suaves sobre el pequeño. Esa asimetría hace políticamente viables las medidas, al aliviar el coste para la gran mayoría de arrendadores y neutralizar su activismo.

Pero lo más relevante para que la coalición se sostenga son sus efectos sobre la mayoría de propietarios: los que no alquilan. Por un lado, no les impone carga alguna. Por otro, se benefician de los efectos agregados sobre el stock de viviendas, sobre todo si, al caer la oferta de alquiler, sube el precio de venta.

La regulación opera así como un impuesto sobre los arrendadores —especialmente los más grandes— del que se benefician todos los propietarios, pero de modo desigual. Los que menos, los grandes tenedores; algo más, los arrendadores pequeños; aún más, los propietarios que no alquilan, en particular si lo son de vivienda habitual, que ni pagan IRPF anual por ella, ni por las ganancias patrimoniales que obtienen cuando la venden a partir de los sesenta y cinco años de edad. 

El resultado confirma el retrato de Jesús Fernández-Villaverde sobre el votante mediano español, al que nuestro consenso político sirve con precisión: pensionista interesado en su pensión y el precio de su piso. El cuadro costumbrista se completa con otros beneficiarios silenciosos: los mejor situados para superar los filtros de solvencia que imponen los arrendadores cuando, tras entrar en vigor los topes, se vuelven más selectivos. Es el caso de los funcionarios y trabajadores fijos. Junto a estos cálculos materiales actúa un motor cognitivo-emocional, con raíces en la compasión, la miopía y la envidia.

La compasión expresiva es la creencia más visible: muchos votantes creen apoyar al inquilino vulnerable. Pero la regulación, empíricamente, perjudica a quien dice proteger. Monràs y García-Montalvo, con microdatos oficiales de 2016 a 2022, estudiaron el régimen catalán que precedió a la ley estatal y encontraron que esa regulación redujo la oferta entre el 10 y el 14%, y que solo redujo los precios de las viviendas caras mientras elevó los de las viviendas baratas, que se pegaron al techo legal. Votar por compasión gratifica al votante a costa del propio beneficiario.

La miopía cognitiva surge porque razonar sobre políticas de vivienda exige distinto trabajo a distintos votantes. El inquilino y el propietario conocen bien y sin esfuerzo alguno sus consecuencias directas. Los demás han de anticipar, como en ajedrez, no solo las jugadas propias, sino las ajenas: la del propietario que retira el piso, la del inquilino marginal que no lo encuentra, la del constructor que no entra al mercado.

Sabemos por experimentos económicos que la mayoría de los operadores no suele razonar más allá del primer paso. Ese primer paso es lo que captan encuestas y elecciones (el precio topado que beneficia al inquilino), pero no el segundo (cae la oferta) ni el tercero (se revalorizan los pisos actuales), ni mucho menos el cuarto (si él mismo —o sus hijos— necesitará un piso de alquiler en el futuro) ni el quinto (si en ese momento será visto como inquilino solvente o potencialmente vulnerable). A largo plazo, gran parte del coste lo paga un tercero invisible: el joven sin contrato que no aparece en la encuesta, la familia con hijos pequeños rechazada por riesgo de okupación o impago, el inmigrante sin avales. El outsider político no sabe, no está organizado, no vota en bloque.

La tercera raíz, menos confesable, es la envidia horizontal. Quien vota a favor del tope no solo consume compasión hacia el inquilino: vota también contra el vecino de escalera, el que ahorró en lugar de irse de vacaciones, compró otro piso y ahora lo alquila. En el fondo, si hablamos tanto de fondos buitre, quizá sea para disimular que a quien más odiamos es al vecino: el que compite en igualdad nos irrita más porque nos pone en evidencia. Visto así, sorprende menos el apoyo a una regulación que, al alterar retroactivamente las reglas de los contratos, transfiere renta del propietario que se sacrificó al que optó por disfrutar; un patrón legislativo central de las últimas décadas españolas. Para Adam Smith, el espectador imparcial juzgaba desde fuera, sin interés en el desenlace. En vivienda hacemos lo contrario: juzgamos desde dentro mientras fingimos mirar desde fuera. La mayoría de los propietarios que apoyan la regulación no se ven como parte interesada porque su ganancia es indirecta, diferida y, sobre todo, invisible. Mientras consume compasión gratuita y se desquita del vecino competitivo y productivo, vota de hecho por revalorizar su patrimonio. Se presenta y quizá hasta se cree imparcial, pero no lo es. Su pose esconde ventajismo en el plano material y resentimiento en el moral. La culpa no es del Gobierno. Es nuestra.