Vayamos al suelo

En el precio final de la vivienda sigue influyendo el coste del suelo, de suerte que, en Madrid, por ejemplo, representaba, hace algunos años, en torno al 30% del precio final de una vivienda y actualmente supera ya ampliamente el 50%. Ello quiere decir que los precios del suelo han aumentado mucho más que los soportados por los demás componentes de la construcción (materiales, mano de obra…).

El suelo, en tanto que producto mercantil, tiene algunas características que lo diferencian de otros productos. Entre ellas, que carece de movilidad. Por otra parte, el suelo urbano no presenta problemas de almacenamiento o deterioro. Es, precisamente, su capacidad para ser retenido lo que permite especular con él. Tampoco basta con que esté calificado de urbanizable con todas las bendiciones administrativas para comenzar a edificar sobre él; se precisan también viales, acometidas… urbanización, en suma.

Los propietarios originales del suelo poca vela llevan en este entierro; el proceso suele ser más complicado y más siniestro. Los protagonistas son los especuladores, que ahora se hacen llamar, muy dignamente, «operadores del suelo». Uno de los mecanismos que utilizan consiste no en comprar suelo, sino en atar las voluntades de los dispersos propietarios originales, mediante documentos que suelen tomar la forma de «opciones de compra». Esta operación la suelen hacer, claro está, antes de que el suelo haya sido recalificado, en el momento en que ellos intuyen o saben que lo va a ser. Esta información privilegiada proviene de las administraciones.

La desregulación «liberalizadora» ha metido en el baile una demanda de suelo añadida, la de los bancos. Estos, según la Comisión Nacional del Mercado de Valores, han comprado durante los últimos años en toda España y a buen precio ¡500 millones de metros cuadrados! para urbanizar. Como no hay plazos para poner ese suelo en funcionamiento, lo harán cuando más les convenga.

Aun suponiendo, en una hipótesis cándida, la mejor de las voluntades en operadores y constructores, si lo que se desea es incrementar la oferta, es preciso evitar las retenciones de suelo, mecanismo en el que se basa la especulación. Este objetivo resulta una quimera sin la voluntad expresa de las Administraciones públicas, también en el impulso para que el proceso de producción no naufrague en las juntas de compensación.

A estas alturas conviene recordar el tenor literal del Artículo 47 de nuestra Constitución. Dice así: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos». Es una cita algo larga, pero, sin duda alguna, pertinente.

¿Qué pensarían de estas tropelías, si levantaran la cabeza, Ildefonso Cerdá o el marqués de Salamanca, que sí eran liberales?

A lo peor resulta ser cierta la vieja frase marxiana según la cual «el ser social determina la conciencia» y quienes alguna voz alzamos ya hemos pagado toda la hipoteca.