La trampa del alquiler asequible: cómo la ley que iba a bajar los precios los ha disparado
A pesar de todas las medidas que propone el Gobierno, la falta de oferta sigue siendo un problema sin respuesta
En los tres años transcurridos desde que el Gobierno aprobó la Ley de Vivienda con la promesa de que los precios bajarían, el precio medio del metro cuadrado en España ha llegado a 2.065 euros, con una subida del 9% interanual según la estadística notarial. El experimento de control de precios más ambicioso de la democracia española ha producido el resultado que todos los economistas liberales habíamos predicho: exactamente el contrario del prometido.
Los datos son contundentes. CaixaBank Research calcula para 2026 un déficit de 730.000 viviendas en España. Desde 2021 se han completado 474.000 viviendas nuevas mientras se formaban 1,2 millones de nuevos hogares. El Banco de España cifra el déficit en 700.000 unidades y advierte de que crece a un ritmo de 275.000 adicionales por año. No es un problema de precios ni de especulación, es un problema meramente aritmético ligado a una oferta insuficiente.
¿Ha contribuido la Ley de Vivienda a mejorar esa aritmética? Lo que muestran los datos de oferta es que el control de alquileres ha hecho exactamente lo que la teoría económica predice: retirar viviendas del mercado. Propietarios que prefieren vender antes que someterse a topes de renta, inmuebles que migran al alquiler de temporada o simplemente se mantienen vacíos a la espera de que la regulación cambie. El resultado está en los portales inmobiliarios. Según Fotocasa e Idealista, los precios de oferta en alquiler han acumulado entre 2021 y 2026 subidas del 80% en Valencia, el 70% en Málaga y Alicante, el 61% en Madrid, el 59% en Barcelona y el 34% en Sevilla. En tasa interanual, los precios de oferta crecieron un 5,2% entre abril de 2025 y abril de 2026.
El índice oficial de actualización de rentas (IRAV) se situó en mayo de 2026 en el 2,47%, muy por debajo tanto del IPC de abril (3,2%) como de la inflación que han sufrido los costes de mantenimiento, seguros y cargas fiscales de los propietarios. La lógica es sencilla: si el propietario no puede repercutir la inflación en los contratos vigentes, buscará la salida que sí se lo permita, que en la mayoría de los casos es no alquilar en el mercado regulado.
El 42,6% de los españoles citaba la vivienda como su principal preocupación en el barómetro del CIS de enero de 2026. Ese dato habla de un estrepitoso fracaso tanto político como económico como, sobre todo, social. La lógica del control de precios es siempre la misma: reduce la rentabilidad esperada, desincentiva la inversión en nueva oferta y expulsa del mercado a los propietarios menos tolerantes al riesgo regulatorio. El resultado neto es menos oferta disponible a precios más altos para quienes no tienen contrato vigente. Paradójicamente, el intervencionismo protege a quienes ya tienen alquiler (a veces por debajo del mercado) y penaliza a quienes buscan uno, como los jóvenes, los recién llegados, los que cambian de ciudad por trabajo.
La solución al problema de vivienda en España requiere aumentar la oferta de forma sostenida; agilizar licencias, movilizar suelo urbanizable, reducir la carga burocrática sobre promotores y propietarios, y permitir que el precio haga su trabajo de señal. Ninguna de esas medidas forma parte del arsenal legislativo del Gobierno, que rechaza la lógica económica y prefiere sustituirla por sueños de estabilidad. En consecuencia, se extienden las zonas tensionadas, se amplían los topes, se añaden restricciones al alquiler de temporada y se penaliza fiscalmente al propietario que no alquila, empeorando cada vez una situación ya muy complicada.
Las enseñanzas liberales permiten comprobar que controlar precios reduce oferta y que reducir oferta encarece precios. España lleva tres años demostrando esa proposición en tiempo real. La pregunta ya no es si el experimento ha fallado, es cuánto más costará reconocerlo.