La falta de vivienda refuerza a España como imán inversor frente a Alemania y Francia
En 2019, el país germánico multiplicaba por seis el volumen de inversión. Ahora, es menos del doble
Viviendas en Bilbao.
El mercado inmobiliario español ha dado un paso definitivo para consolidarse como uno de los grandes polos de atracción de capital en Europa. Lejos de su carácter cíclico del pasado, el sector entra ahora en una fase de crecimiento estructural que está reconfigurando el mapa inversor del continente y desplazando el protagonismo tradicional de Alemania y Francia. Así lo refleja el último análisis comparativo europeo elaborado por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), que sitúa a España como uno de los destinos más competitivos para la inversión internacional. El contexto macroeconómico respalda esta tendencia, según los expertos de la asociación inmobiliaria.
La economía española es hoy un 11% mayor que en 2019, mientras Alemania permanece prácticamente estancada, lo que ha reforzado la confianza de los inversores en el mercado nacional. Este dinamismo se traduce en cifras. España ha registrado un crecimiento del 28% en el volumen de inversión inmobiliaria, frente a la contracción experimentada por los principales mercados europeos. La consecuencia es un cambio progresivo en el equilibrio continental.
Si en 2019 Alemania multiplicaba por seis el volumen de inversión español, hoy esa diferencia se ha reducido a menos de dos veces. En el caso de Francia, la brecha se ha estrechado hasta situarse apenas un 20% por encima. Concretamente, en comparación con los principales mercados de la eurozona, España ha pasado de representar aproximadamente el 6% de la inversión inmobiliaria en 2019 al 15% en 2025, según sus cálculos. En paralelo, en este periodo Alemania ha reducido su participación del 40% al 28% y Francia pasa del 23% al 18%. Por su parte, Italia también crece, aunque en menor medida que España, y pasa del 6% al 11%.
Aún lejos en volumen
A ello se suma que el mercado español mantiene un importante potencial en su evolución. En 2025, la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 16.928 millones de euros, según dicho informe, por encima de Italia con 12.012 millones, aunque todavía por debajo de Reino Unido con 58.432 millones, Alemania con 31.008 millones y Francia con 20.347 millones. Esta evolución confirma, según la ACI —que agrupa a las principales consultoras inmobiliarias internacionales que operan en España—, tanto el cambio de posición de España dentro del mercado europeo como su capacidad de seguir creciendo en los próximos años.
Es decir, los niveles de inversión siguen siendo mucho más altos en Alemania y en Francia que en España, pero esa brecha se está reduciendo de manera acelerada. Detrás de este avance hay un factor clave y es el atractivo binomio rentabilidad-riesgo. España ofrece retornos superiores en activos ‘prime’, especialmente en oficinas, con una prima de riesgo inmobiliaria en torno a los 140 puntos básicos. Aunque el país sigue percibiéndose como un mercado con mayor riesgo relativo, esta percepción se ha reducido de forma significativa en los últimos años, al tiempo que mejora su liquidez y capacidad para absorber grandes operaciones.
Escasez de vivienda en el foco
El cambio no es solo cuantitativo, sino también cualitativo. Más de la mitad de la inversión se concentra ya en activos residenciales y hoteleros, impulsados por ese crecimiento de la población y la fortaleza del sector turístico. A ello se suma la expansión de nuevas tipologías vinculadas al ‘living’, en un contexto marcado por un desequilibrio persistente entre oferta y demanda de vivienda. Este último factor se ha convertido, según aseguran desde la ACI a THE OBJECTIVE, en el principal motor del mercado.
La falta de producto disponible no solo sostiene la rentabilidad, sino que explica buena parte del interés inversor, muy por encima de otros elementos como la regulación. Aun así, desde el sector se insiste en la necesidad de un marco normativo más estable y predecible que refuerce la seguridad jurídica y evite la fragmentación entre administraciones.
Subida de tipos
En paralelo, se está produciendo un trasvase de capital hacia el sur de Europa. La subida de tipos de interés ha reducido el atractivo de mercados como el alemán, donde las rentabilidades eran tradicionalmente más bajas, mientras que España e Italia ganan peso como destinos de inversión. En este nuevo escenario, España destaca no solo por su crecimiento, sino por su capacidad para generar valor en el conjunto de la eurozona.
Con un mercado cada vez más líquido y una base económica sólida, el sector inmobiliario español encara los próximos años con perspectivas favorables. El reto, coinciden los actores del mercado, será acompañar este crecimiento con estabilidad regulatoria para no frenar una tendencia que ya sitúa a España en el centro del tablero inmobiliario europeo.