¿Qué pasa con las hipotecas? Caen sin parar, pero siguen mejor que en la prepandemia

La firma de hipotecas sobre viviendas bajó un 21,9% en junio. Con esta caída se acumulan ya cinco meses seguidos en terreno negativo poniendo en alerta a uno de los sectores que se había mostrado más resistente durante la pandemia. Concretamente, durante el sexto mes del año se firmaron 33.478 hipotecas sobre viviendas, un 21,9% menos que en junio de 2022.

Unos datos que muestran una cierta desaceleración del sector que también se aprecia en la caída del capital prestado por los bancos. Lo ha hecho en un -22% anual, aunque no tanto en el importe medio de una hipoteca, que siendo de 143.796 euros, se sitúa sólo un -0,7% respecto al 2022. Los datos de hipotecas publicados por el Instituto Nacional de Estadística «ahondan en el impacto que la fuerte subida de tipos está teniendo en la actividad hipotecaria, que se ve fuertemente frenada, especialmente en las hipotecas para compra de vivienda», según Juan Villén, director de idealista/hipotecas.

«El tipo de interés formalizado sigue subiendo, lo cual expulsa del mercado hipotecario a aquellas familias con ingresos más ajustados, por el encarecimiento de las cuotas hipotecarias», añade el experto, que prevé una situación similar para los meses que restan de 2023. Sin embargo, hay que tener en cuenta que lo abultado de la caída se debe a que la comparación se hace con el año 2022, un año excepcionalmente bueno que se cerró con 717.558 transacciones, y alcanzó el nivel más alto de operaciones desde 2007.

Cifras similares al 2019

De hecho, la cifra de junio se sitúa por encima de las 30.000 concesiones mensuales y pone de manifiesto que se regresa a la normalidad prepandemia, según los expertos del sector consultados por THE OBJECTIVE. «Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores, y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado», comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Por ello, sería más adecuado comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. En este sentido, la comparativa muestra que el dato de junio de este año sería un 9,3% superior al de junio de 2019. «Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, a pesar de la situación de alteración económica y subida de tipos que se está atravesando este año. Por lo que las firmas continúan con intensidad, con datos positivos y demuestran la gran resiliencia del inmobiliario», añade Matos.

Compras al contado

En este sentido, cabe destacar el papel protagonista que están tomando las adquisiciones de vivienda al contado, tal y como ya hemos contado en este diario. Si comparamos los datos de hipotecas con los de las transacciones reales de vivienda vemos como las compras de vivienda caen mucho menos que la contratación de hipotecas.

«En el pasado mes de junio, las hipotecas representaron un 60% de las compraventas, mientras que a lo largo de los últimos años se han situado cerca del 70%. De esta manera, un 40% de los compradores de vivienda no han requerido una hipoteca para ello», detalla por su parte Ferran Font, director de estudios del portal pisos.com.

En este sentido, desde Fotocasa detectan un crecimiento de cinco puntos con respecto a 2022. Por otro lado, «el perfil del comprador es más solvente que antes y con un nivel socioeconómico alto», explica Matos. Esto supone que los perfiles más bajos «ya no pueden acceder con el precio de las hipotecas actuales», añade.  Pero también hay una parte muy importante de compradores que continúan cerrando acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento hipotecario todavía mayor.

El euríbor baja por primera vez en 20 meses

Mientras, el euríbor ha bajado. Es la primera vez que lo hace en los últimos 20 meses. Desde enero de 2022, es la primera vez que el índice de referencia de las hipotecas variables registra una media mensual, más baja que la anterior: 4,072% en agosto de 2023, un valor 0,077 puntos porcentuales menor que el anotado el pasado mes de julio (4,149%).

Sin embargo, este ligero descenso no parece indicar que sea un cambio de tendencia tal y como apunta el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. «Agosto, históricamente, ha sido un mes de bajadas porque se paraliza todo y lo más probable es que volvamos a ver más repuntes de este indicador a partir de septiembre», asegura el experto.

De hecho, aunque podríamos estar cerca del final de las subidas de tipos la previsión es que continúen estando altos probablemente durante 12 meses más, según los expertos. «Esta casuística de tipos altos hará que un gran volumen de ciudadanos modere su deseo de comprar vivienda, por el endurecimiento de las condiciones de financiación y encarecimiento del crédito hipotecario, lo que relajará la compraventa de viviendas en el cómputo final del año en torno a las 500.000», concluye la directora de Estudios de Fotocasa.