Caos jurídico entre inquilinos y propietarios tras tumbar el Congreso la prórroga de los alquileres

La incertidumbre se intensifica en el mercado del alquiler. El Congreso ha tumbado este martes la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento incluida en el real decreto-ley aprobado por el Gobierno el pasado 20 de marzo a iniciativa de Sumar. La iniciativa no ha salido adelante al cosechar 177 votos en contra y cinco abstenciones, con la oposición de PP, Vox y Junts y la abstención del PNV. La medida, que permitía extender los contratos hasta dos años adicionales debido a la situación de Irán, ha provocado en las últimas semanas un incremento de solicitudes por parte de inquilinos ante el riesgo de que decayera antes de ser convalidada.

El escenario que se abre tras su rechazo parlamentario apunta a un vacío interpretativo sobre el alcance de las solicitudes ya realizadas y sobre los efectos jurídicos de las mismas, según fuentes consultadas por THE OBJECTIVE, lo que ha reactivado el debate entre juristas y operadores del sector inmobiliario. Desde el propio Ejecutivo se había instado a los arrendatarios a solicitar cuanto antes la prórroga, precisamente para tratar de asegurar su aplicación dentro del periodo de vigencia del decreto. Sin embargo, la caída de la norma deja ahora en cuestión la continuidad de estas extensiones y la situación contractual de miles de arrendamientos.

Una norma controvertida

La prórroga extraordinaria permitía a los inquilinos extender los contratos de sus viviendas hasta dos años adicionales, siempre que estos finalizaran antes del 31 de diciembre de 2027. Su aprobación ya generó debate por su técnica legislativa y por su impacto en un mercado de alquiler marcado por la escasez de oferta y el incremento de precios. Para la abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, Arantxa Goenaga Llorca, el problema trasciende el contenido concreto de la norma y afecta a la estabilidad del sistema jurídico.

«Nuevamente, nos encontramos con normativa aprobada sabiendo que no tendrá una vigencia duradera», señala. «Es una normativa sin una técnica jurídica correcta, lo que da lugar a muchas interpretaciones y, por tanto, a conflicto entre las partes y litigiosidad», asegura la abogada experta en el sector. Goenaga advierte además de un efecto estructural sobre la oferta de vivienda en alquiler. «El efecto de esta normativa es lógico: cada vez hay menos viviendas en alquiler y el mercado se tensa aún más».

Interpretaciones jurídicas enfrentadas

La derogación del decreto ha abierto una división entre expertos sobre qué ocurre con las solicitudes realizadas durante su vigencia. La abogada Sandra Aurrecoechea, socia de Marín y Mateo, sostiene que la prórroga no puede aplicarse a contratos cuyo vencimiento se produzca fuera del periodo en el que la norma esté en vigor. Su interpretación se basa en la naturaleza temporal del real decreto-ley y en el papel de la Ley de Arrendamientos Urbanos como norma de referencia una vez decaída la regulación excepcional.

Según explica, la obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino en el momento del vencimiento del contrato. Si en esa fecha el decreto ya no está vigente, no existiría obligación exigible. Además, advierte de un problema institucional. Entender lo contrario supondría permitir que una norma de carácter temporal, rechazada por el Parlamento, produzca efectos permanentes, lo que alteraría el sistema de control parlamentario sobre los decretos-leyes, explica.

Solicitudes anticipadas

Frente a estas interpretaciones, otros actores del sector defienden que las solicitudes efectuadas durante la vigencia del decreto pueden generar efectos jurídicos aunque la norma decaiga posteriormente. Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat, subraya que el elemento clave no es el vencimiento del contrato, sino el momento de la solicitud. «La clave no está en cuándo vence el contrato, sino en cuándo se solicita la prórroga».

Según explica, el real decreto-ley permitía solicitar la extensión a contratos vigentes con vencimiento hasta finales de 2027, y dichas solicitudes podrían mantener efectos jurídicos incluso si la norma deja de estar en vigor. Blanco insiste además en la importancia de la forma de comunicación al propietario, que debe realizarse de manera fehaciente, como mediante burofax o correo electrónico con acuse de recibo, garantizando la prueba de la notificación. «La fecha en la que se realiza esta comunicación es determinante desde el punto de vista legal».

Obligaciones del propietario y puntos de conflicto

Uno de los aspectos más polémicos es la obligatoriedad de aceptación por parte del arrendador. Según Blanco, la norma establecía con carácter general la obligación del propietario de aceptar la prórroga si se había solicitado correctamente dentro del marco legal. Solo se contemplaban excepciones tasadas, como la necesidad de la vivienda para uso propio o familiar, o acuerdos entre las partes para modificar las condiciones del contrato.

Esta configuración ha generado inquietud entre propietarios, que han mostrado dudas sobre su margen de actuación en un contexto regulatorio cambiante. Más allá del debate jurídico, los expertos del sector consultados coinciden en que la incertidumbre normativa está afectando directamente al mercado del alquiler. La percepción de inseguridad regulatoria por parte de los propietarios está contribuyendo a reducir la oferta de vivienda disponible, en un contexto ya tensionado.