El encarecimiento de la vivienda dispara la hipoteca media en España a 170.000 euros

El progresivo encarecimiento de la vivienda está empujando hacia arriba el importe de las hipotecas que se constituyen en España, hasta el punto de que ya sobrepasan de media los 170.000 euros por operación. Al costar más los pisos, los ciudadanos tienen que pedir más dinero al banco para hacer frente a la compra.

En los últimos años, la cuantía ha crecido de manera clara. Cerró 2025 en 170.129 euros, según los datos del boletín trimestral de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En el documento, la organización dependiente de la banca alerta de que este «aumento del coste de la vivienda, aunque está potenciando la riqueza inmobiliaria de los propietarios, está erosionando la capacidad de acceso al mercado de los hogares con menos rentas, lo que estaría ampliando la brecha en su acceso».

Las cifras ponen de manifiesto que en tan solo dos años el capital concedido por las entidades ha avanzado en casi 30.000 euros por transacción. A finales de 2023, el importe se situaba en unos 141.000 euros, por lo que se ha incrementado un 20% desde entonces. El gran salto se produjo en 2024.

El plazo de amortización no para de crecer

Además de estos indicadores, que reflejan las dificultades que presenta el acceso a la vivienda, las hipotecas nuevas llevan aparejado un plazo de vencimiento más largo. Es decir, que los hogares prefieren periodos de pago más largos, a pesar de que por lo general es más costoso, por los intereses que conllevan.

Aun así, las tasas están relativamente bajas y estables desde mediados de 2025, aunque con motivo de la guerra de Irán podrían repuntar con fuerza. Todo dependerá de la duración del conflicto y de sus consecuencias. El plazo de amortización suscrito ha pasado de algo más de los 24 años a los 25 años y seis meses.

Las hipotecas de alto riesgo se duplican

La AHE indica en el boletín que «la tasa de interés media se situó una décima por debajo en términos trimestrales y cuatro décimas menos desde una perspectiva anual, hasta el 2,6%». Una tasa ligeramente superior al euríbor, levemente por encima del 2,2%.

El mayor coste de la vivienda, que bate el récord de la época de la burbuja inmobiliaria, también ha empujado a la concesión de hipotecas de alto riesgo, aquellas cuyo importe supera el 80% del valor de la tasación o de la compraventa. Más del 11% de las operaciones en 2025 tenían esta condición.

Los bancos, por tanto, están abriendo la mano a pesar de los riesgos con el objetivo de captar clientes y negocio con el que hacer frente a una caída de los márgenes por unos tipos de interés más bajos que en los años anteriores. En 2023, los préstamos para pisos considerados poco prudentes solo eran el 6,5% del total, por lo que se han duplicado. Este fenómeno se observa desde principios del año pasado.

Una guerra comercial peligrosa

El sector financiero ha venido librando una auténtica guerra por las hipotecas, que ha llevado en más de una ocasión a determinadas entidades a reclamar el fin de la batalla porque se estaban otorgando préstamos a pérdidas. De hecho, en momentos puntuales, algunos de los grandes bancos decidieron de manera activa no competir para evitar agujeros en un futuro no tan lejano.

Pese a ello, la competencia continuó siendo alta y lo ha sido hasta hace unas semanas, a raíz de la ofensiva de EEUU contra Irán, que ha despertado la incertidumbre en el mercado. Los expertos apuntan a que el BCE tendrá que subir el precio oficial del dinero para contener la inflación, pero las expectativas no son ahora tan negativas como hace días. El euríbor, que anticipa los movimientos del organismo monetario y llegó a escalar hasta casi el 3%, se encuentra ahora en el 2,7%. Las entidades ya están revisando al alza los precios de los préstamos.

Más de 500.000 operaciones en un año

Dicha batalla comercial, materializada por la alta demanda, tuvo como resultado un aumento significativo de los importes globales concedidos y del número de operaciones. El sector otorgó 83.000 millones de euros en créditos para viviendas, un 33% más que en 2024, y suscribió más de 500.000 contratos nuevos, 75.000 más que en el ejercicio anterior, un 18% más.

La AHE indica que entre los principales catalizadores de esta evolución destacan «el entorno de tipos de interés moderadamente a la baja y la solidez de las dinámicas de empleo, especialmente entre los segmentos de rentas medias y altas, que son los que tienen una mejor posición económica para afrontar la coyuntura actual de precios residenciales».