De Jaén a San Sebastián: el ahorro previo para comprar un piso va de 34.000 a 178.000 euros

La compraventa de viviendas firmó en abril su cuarto mes en negativo con una caída del 1,8%. Aunque la demanda sigue siendo fuerte, los precios cada vez más elevados están empezando a pasar factura, sobre todo en algunos lugares del país. El acceso a la vivienda en España depende cada vez más del código postal. Antes incluso de solicitar una hipoteca, los compradores deben demostrar que cuentan con un colchón económico suficiente para asumir la entrada y los gastos de la operación, una exigencia que varía de forma drástica según la ciudad en la que quieran comprar.

Los datos de pisos.com analizados por THE OBJECTIVE revelan que adquirir un piso tipo de 90 metros cuadrados requiere disponer de entre 34.320 y 178.487 euros de ahorro previo en función de la capital de provincia elegida. Una diferencia de más de 144.000 euros que refleja la profunda desigualdad existente entre los distintos mercados inmobiliarios. El contraste lo representan Jaén y Donostia-San Sebastián.

En la capital jienense basta con disponer de 34.320 euros para cubrir el 30% del valor de la vivienda —el 20% que habitualmente no financian los bancos y otro 10% destinado a impuestos y gastos de la compraventa—. En la ciudad vasca, por el contrario, ese desembolso previo asciende hasta los 178.487 euros para un inmueble de las mismas características. En otras palabras, acceder a una vivienda media exige contar con más de cinco veces más ahorro.

Grandes diferencias

La clasificación de las ciudades más asequibles la completan Zamora (35.244 euros), Cáceres (39.374), Ciudad Real (39.525) y Ávila (39.702), las únicas capitales españolas donde el umbral previo se mantiene por debajo de los 40.000 euros. En el extremo opuesto aparecen Madrid, donde el comprador necesita acreditar 172.987 euros antes de firmar la hipoteca; Palma (145.074); Barcelona (140.361); Málaga (106.628) y Bilbao (106.453).

Pero las diferencias territoriales no se limitan al ahorro previo. También se trasladan a la capacidad de ingresos que debe tener un hogar para poder afrontar la compra. Un reciente análisis de Accumin Intelligence concluye que adquirir una vivienda tipo de 100 metros cuadrados con una hipoteca que financie el 80% del valor requiere un salario familiar neto de 5.074 euros mensuales en San Sebastián, frente a 1.279 euros en Zamora, casi cuatro veces menos.

La comparación entre ambos estudios dibuja un patrón muy similar. Las ciudades que exigen mayores cantidades de ahorro son también las que requieren rentas familiares mucho más elevadas para que la cuota hipotecaria no supere el 35% de los ingresos, el umbral que las entidades financieras consideran prudente. San Sebastián, Madrid y Barcelona encabezan ambos rankings, mientras que buena parte del interior peninsular concentra los mercados más accesibles.

Ingresos mensuales

Según Accumin, en 14 de las 60 ciudades analizadas, el hogar debe ingresar más de 2.500 euros netos al mes para poder comprar una vivienda en condiciones financieras razonables. Ese grupo se concentra, salvo contadas excepciones como Palma o Marbella, en el eje formado por Madrid, Cataluña y el País Vasco, donde la fuerte demanda y la limitada oferta han tensionado los precios hasta situarlos muy por encima de la media nacional.

En el lado contrario, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Galicia reúnen buena parte de las ciudades más asequibles del país. Zamora, Lugo, Ciudad Real y Palencia presentan niveles de esfuerzo significativamente inferiores, lo que explica que el ahorro previo necesario para acceder a una vivienda también sea mucho más reducido.

La lectura conjunta de ambos informes evidencia que la brecha inmobiliaria en España no solo se mide en euros por metro cuadrado. También determina cuánto dinero debe haber acumulado una familia antes de acudir al banco y qué nivel de ingresos necesita para que la operación resulte viable. Dos compradores con la misma situación económica pueden enfrentarse así a escenarios radicalmente distintos dependiendo de la ciudad en la que decidan establecerse.

¿Cambio de tendencia?

Mientras, el mercado inmobiliario se encuentra, según algunos expertos del sector, ante un cambio de ciclo. Según María Matos, portavoz de Fotocasa, la reciente política monetaria del BCE ha marcado un punto de inflexión decisivo. La subida de tipos de interés encarecerá la financiación, golpeando especialmente al 75% de los compradores que dependen del crédito para acceder a una vivienda. Este factor, sumado a la incertidumbre geopolítica —que sigue alimentando riesgos inflacionistas—, sugiere un endurecimiento del entorno financiero en la segunda mitad del año.

Tras cinco años de expansión, el sector entra en una fase de estabilización forzada por la pérdida de poder adquisitivo de la demanda y unos precios que ya tensionan al límite el esfuerzo económico de los hogares. El resultado, concluye Matos, es una ralentización progresiva donde la oferta insuficiente y la demanda debilitada ampliarán la brecha de accesibilidad al mercado.