Del comprador masivo al inversor selecto: el cambio del mercado inmobiliario tras el Brexit

Menos operaciones y más calidad. Es el resumen que el sector inmobiliario español hace al cumplirse diez años del Brexit. Este 23 de junio se cumplen diez años desde que el referéndum del Brexit sacudió los cimientos de la Unión Europea. Aunque el resultado no se hizo realmente efectivo hasta 2020, ya desde entonces empezó a cambiar el paradigma. Lo que comenzó como una promesa de soberanía económica para el Reino Unido se ha traducido, una década después, en una realidad compleja. Mientras el PIB británico estima un impacto negativo de entre el 6% y el 8% y la deuda pública toca máximos históricos, la relación con sus socios comerciales más cercanos —como España— también ha sufrido consecuencias.

En el sector inmobiliario, la fotografía de la última década es clara. En 2016, los compradores británicos representaban aproximadamente el 22% de todas las adquisiciones de viviendas realizadas por extranjeros en España. Hoy, esa cifra se ha diluido hasta situarse en el entorno del 7-8%. Este retroceso en volumen no debe interpretarse como una crisis, sino como un síntoma de la «madurez» del mercado español, que ha dejado de depender obsesivamente de un solo mercado emisor para diversificarse hacia países como Países Bajos, Alemania o Marruecos.

Cambio significativo en el peso

«El Brexit no ha supuesto una salida del comprador británico del mercado residencial español, pero sí ha cambiado claramente su peso y su perfil. Reino Unido sigue siendo una nacionalidad muy relevante para España, especialmente en Costa del Sol y Canarias, pero ya no tiene el dominio que tenía hace una década», reconoce a THE OBJECTIVE Laura Pérez Maestro, directora de comunicación de Gilmar. Una idea que comparten desde Lucas Fox. «Tras el Brexit, la compra de vivienda en España por parte de clientes británicos no ha desaparecido, sino que se ha vuelto más selectiva, planificada y orientada a producto de mayor calidad», apunta a este diario Marco Gramaglia, Business Growth Manager.

El mercado británico ha pasado de ser el motor absoluto del mercado de segunda residencia —llegando a multiplicar por 6 las cifras del siguiente mercado comprador en épocas precrisis— a mantener una posición de liderazgo por un margen mínimo, compitiendo actualmente muy de cerca con compradores de Países Bajos, Alemania, Italia y Marruecos. Este ajuste responde, según
Carlos Bajo, managing director de Laborde Marcet, tanto a factores macroeconómicos, como la evolución de la divisa o el nuevo marco regulatorio, como a un entorno de inversión cada vez más competitivo a nivel global. En este contexto, según Marcet, están viendo también una creciente actividad de capital europeo, especialmente francés, con estrategias orientadas a retornos más elevados y un mayor foco en ubicaciones periféricas.

Otros perfiles

Así, el impacto principal ha sido una demanda más selectiva. Las nuevas reglas de residencia, fiscalidad y movilidad han reducido parte del comprador más vacacional o de estancia larga, mientras que se mantiene un comprador británico de mayor capacidad adquisitiva, más informado, apuntan desde la inmobiliaria especializada en un segmento prime. En estos diez años, el mercado se ha diversificado. La evolución del perfil es lo que realmente ha cambiado el modelo de negocio. Si hace una década el británico medio buscaba financiación para una vivienda vacacional «asequible» en la costa, hoy el perfil ha mutado hacia el nómada digital de alto poder adquisitivo.

Recientes informes de Engel & Völkers confirman que el inversor británico ha cambiado su estrategia financiera: hay una mayor preferencia por las compras al contado frente a la hipoteca tradicional, una tendencia que se ha intensificado ante la persistencia de tipos de interés más elevados y la cautela bancaria. Este cambio de paradigma explica por qué, aunque el número de transacciones ha bajado, el valor medio de las operaciones gestionadas por las grandes consultoras en zonas de lujo (Costa del Sol, Alicante o Madrid) se ha mantenido resiliente.

«Parte del espacio que antes ocupaba el comprador británico lo han ganado otras nacionalidades europeas y extracomunitarias: alemanes, neerlandeses, franceses, belgas, nórdicos y también perfiles procedentes de Marruecos, Polonia, Rumanía o Estados Unidos, según la zona», apuntan desde Gilmar. En la inmobiliaria, han visto en el Brexit más una transformación que una ruptura. «El comprador británico sigue estando, pero España ha ampliado mucho su base internacional de demanda. Esa diversificación ha dado mayor profundidad al mercado y ha reducido la dependencia de una única nacionalidad», añaden.

Cambios fiscales

Como consecuencia del Brexit, el principal obstáculo para los británicos es el límite que les impide estar más de 90 días seguidos en España. «Por este motivo, la gran mayoría de las operaciones que hemos tenido son con clientes que ya son residentes o que tienen clara la intención de establecerse aquí, principalmente para jubilarse o bien para abrir un negocio», apunta Janis Fedorovskis, director de Engel & Völkers Benidorm, a este diario.

Además, el experto explica que un factor decisivo que ha entrado en juego en los últimos años es la bonificación del 99% en el impuesto de sucesiones dentro de la Comunidad Valenciana. «Para un británico que decide jubilarse y hacerse residente fiscal aquí, esto supone una ventaja importante a la hora de dejar la herencia a sus familiares», añade. «Ha cambiado el perfil: hoy el cliente británico analiza más la fiscalidad, los visados, los tiempos de estancia y la estructura patrimonial antes de comprar, pero cuando toma la decisión, suele hacerlo con mayor convicción y con presupuestos elevados», asegura Gramaglia.

El experto de Engel también señala que, aunque todavía hay un perfil de cliente que compra puramente como inversión —ya sea para revender en unos años o para poner en alquiler—, ahora mismo representa una proporción relativamente pequeña. En conclusión, todo este cambio de escenario ha hecho que «la cantidad de compradores británicos en nuestra zona se haya reducido aproximadamente en un 75%».