El comercio en calles 'prime' deja fuera al local: solo el 15% de aperturas será nacional este año
La identidad comercial, históricamente ligada al tejido local, pierde peso frente a una lógica global
Zona comercial.
El comercio de calle en España, sobre todo en las mejores zonas comerciales, vive un momento de máxima ocupación, pero también de creciente exclusión. Las principales arterias comerciales del país —tradicionalmente escaparate del tejido local— se están consolidando como espacios cada vez más inaccesibles para las marcas nacionales. Según el último informe de la consultora Savills, analizado por THE OBJECTIVE, solo el 15% de las nuevas aperturas previstas para 2026 en las zonas comerciales prime corresponderá a enseñas españolas. El resto, un 85%, estará en manos de operadores internacionales, consolidando una tendencia que lleva años gestándose, pero que ahora alcanza su punto más visible.
Entre enero de 2025 y enero de 2026, hubo un total de 125 nuevas aperturas en los principales ejes comerciales del país. De este volumen, el 40% correspondió a marcas internacionales, en su mayoría ya presentes en el mercado español. El fenómeno no responde únicamente al atractivo de España como destino comercial, sino a una cuestión más estructural, como es la falta de espacio. La ocupación media en los ejes prime roza ya el 95%, lo que deja un margen prácticamente nulo para nuevas incorporaciones. En paralelo, las rentas han seguido subiendo —un 3% en el último año—, elevando las barreras de entrada hasta niveles difíciles de asumir para operadores más pequeños.
El resultado es un mercado cada vez más selectivo, tal y como apuntan los expertos a este diario. Las grandes marcas internacionales, con mayor capacidad financiera y estrategias globales de expansión, se posicionan como las principales beneficiarias de este entorno. No es tanto una cuestión de preferencia como de acceso, explican estas mismas fuentes, ya que «en un mercado casi lleno, solo entran quienes pueden pagar». Una cuestión parecida está ocurriendo en el mercado de la vivienda.
Nuevos operadores
La tendencia se refuerza con el aumento de nuevos operadores extranjeros que desembarcan en España. En 2025, el número de nuevas entradas alcanzó las 28 marcas, un 8% más que el año anterior, confirmando el papel del país como uno de los destinos prioritarios para el retail internacional. Este dinamismo contrasta con la evolución del consumo interno. Aunque el gasto en gran consumo ha crecido en torno a un 5,6% en 2025, impulsado por el aumento de la demanda, el consumidor mantiene una fuerte sensibilidad al precio y una preferencia creciente por formatos de proximidad y conveniencia.
Así, mientras el consumo se racionaliza y se orienta hacia opciones más económicas, los espacios comerciales más visibles se encarecen y se llenan de marcas globales, muchas de ellas alejadas de esa lógica de ajuste y más centradas en el turismo que llega. Por ello, ante la falta de disponibilidad en las ubicaciones tradicionales, el mercado está comenzando a desplazarse hacia calles secundarias. En ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, nuevas zonas comerciales absorben parte de la demanda, ofreciendo una alternativa más accesible.
‘Boom’ del turismo
Este proceso suele ser solo una fase intermedia y, a medida que estas áreas ganan atractivo, sus precios tienden a replicar la dinámica de los ejes prime. Más allá de la presión económica, la consecuencia más visible es la transformación del paisaje urbano. Las principales calles comerciales de las conurbaciones españolas tienden a homogeneizarse, replicando el mismo patrón de marcas internacionales y reduciendo la presencia de comercio diferencial, explican los expertos. Así, la identidad comercial, históricamente ligada al tejido local, está perdiendo peso frente a una lógica global.
El auge del turismo añade una capa clave a esta transformación, tal y como observan los expertos consultados. España ha encadenado cifras récord de visitantes internacionales en los últimos años y se ha consolidado como uno de los principales destinos urbanos de Europa. Este flujo constante de turistas —con mayor capacidad de gasto y patrones de consumo globalizados— refuerza el atractivo de las grandes marcas internacionales en las mejores calles, donde buscan visibilidad y reconocimiento inmediato. El «resultado es un modelo comercial cada vez más orientado al visitante que al residente, en el que las decisiones de ocupación no responden solo a la demanda local», sino a una economía turística que empuja a las ciudades hacia escaparates cada vez más iguales.